Alors que de nombreux canadiens deviennent propriétaires de propriétés immobilières américaines dans des climats plus chauds, les ressortissants américains passent également la frontière pour investir sur le marché immobilier canadien. Les investisseurs américains doivent être au courant de leurs obligations fiscales canadiennes après être devenus propriétaires.
Retenue d’impôt sur le revenu locatif payé à un ressortissant américain au Canada.
Si vous êtes un investisseur américain sur le marché immobilier canadien, vous êtes dans l’obligation de payer votre impôt sur le revenu au Canada. Généralement, lorsque vous recevez un revenu de location au Canada, le ‘’payeur’’ (locataire ou agent) se doit de retenir l’impôt de non-résident au taux de 25% du montant du revenu brut de location et le remettre à l’Agence de Revenu du Canada (ARC) avant le 15ème jour du mois suivant le paiement du loyer. Si vous gérez vous même votre résidence locative, vous vous devez par conséquent de remettre cette somme personnellement à temps à l’ARC
Vous recevrez deux copies du formulaire NR4, Retenue d’impôt des non-résidents, versements et déclaration de la part de votre payeur ou agent indiquant le revenu locatif brut gagné durant l’année ainsi que le montant d’impôt pour non-résident déjà payé. Cependant, si vous n’avez pas d’agent, vous pourriez demander un NR4-Pro Forma à l’ARC.
Généralement, l’impôt pour non-résident retenu est considéré comme votre dernière obligation fiscale envers le Canada. Cependant, vous pourriez décider d’invoquer la section 216 de la Loi de l’Impôt sur le Revenu afin de remplir une déclaration d’impôt canadienne et ainsi payer l’impôt sur le revenu de location net au lieu de brut. Ceci peut résulter en une facture fiscale allégée. La section 216 est généralement due dans les deux ans suivant la fin de l’année.
Différences transfrontalières : la deduction de l’amortissement au Canada et aux États-Unis.
Les États-Unis et le Canada ont des règles différentes en ce qui concerne la déduction de l’amortissement du le revenu locatif. En général, la déduction de l’amortissement est optionnelle au Canada et son montant est limité au montant du revenu locatif net avant amortissement. Aux États-Unis, cette déduction de l’amortissement est obligatoire. Ainsi, certaines différences pourraient surgir entre la valeur du montant de revenu net de location aux yeux de l’impôt canadien par rapport au chiffre utilisé aux fins de l’impôt américain. Puisqu’en tant que contribuable américain vous vous devez d’inclure votre revenu locatif canadien dans votre déclaration d’impôt américaine, il est important d’utiliser l’impôt payé au Canada sur votre déclaration américaine le plus efficacement possible. L’impôt canadien peut être utilisé comme crédit d’impôt étranger et appliqué contre votre impôt américain du. Veuillez noter que ces crédits d’impôt pourraient ne pas être disponibles pour vous si vous résidez dans un état ne respectant pas la Convention d’impôt américano-canadienne.
Il est fortement suggéré de communiquer avec un conseiller transfrontalier tel que MCA si vous possédez déjà une propriété locative au Canada ou si vous prévoyez en faire l’acquisition dans un futur rapproché.