De nombreux Canadiens rêvent de posséder une propriété aux États-Unis. Pour leur retraite, pour investir ou simplement pour s’évader de l’hiver, les Canadiens doivent connaitre la législation ainsi que l’implication au niveau de l’impôt auxquels ils sont assujettis lorsqu’ils louent ou vendent leur propriété américaine.
Revenus locatifs
Tout d’abord, abordons le sujet du revenu de location. Si les Canadiens louent leur propriété pour 15 jours ou plus durant l’année, par exemple, lorsqu’ils doivent rentrer au pays afin de satisfaire les exigences de résidence, ils pourraient devoir remplir une déclaration de revenu américaine afin de déclarer leur revenu de location. Aussi, le revenu de location reçu par les Canadiens est assujetti à une retenue d’impôt au niveau fédéral de 30%. Ce montant est appliqué sur le montant brut de location reçu ce qui veut dire qu’il est calculé avant la déduction de toute dépense reliée à l’activité de location. Si ce montant est remis à l’IRS, le propriétaire ne devrait pas avoir d’autres obligations envers l’impôt américain.
Cependant, les personnes assujettis à l’impôt américain peuvent choisir de pas subir cette retenue de 30%. En effet, dans le cas où les dépenses de location sont élevées, l’IRS autorisera le locateur non-résident à déclarer son revenu net de location au lieu de son revenu brut en joignant le formulaire 1040NR à sa déclaration d’impôt. Dans ce cas de figure, les Canadiens peuvent être assujettis à un impôt ‘’graduel’’ plutôt qu’un taux fixe de 30%.
Enfin, l’impôt payé côté américain peut se qualifier comme crédit d’impôt du côté canadien. De plus, les locateurs doivent se rappeler que certains états américains peuvent imposer un impôt sur le revenu et donc de remplir une déclaration d’impôt afin de déclarer le revenu de location.
Revenu de vente
Intéressons-nous désormais aux conséquences de la vente d’une propriété américaine détenue par des Canadiens. Depuis le 18 Février 2016, les Canadiens sont assujettis à une retenue d’impôt de 15% du montant brut de la vente de leur propriété. Cependant, si le prix de vente est inférieur à 300 000$US, la retenue d’impôt ne s’applique pas lorsque l’acheteur ou un membre de sa famille déclare que pour les deux années suivant la vente, ils occuperont la propriété 50% du temps à usage personnel.
D’un autre côté, si l’impôt sur le revenu américain sur le gain en capital est inférieur à 15%, les Canadiens peuvent appliquer pour un certificat de retenue qui est donné par l’IRS afin de ne payer que l’impôt réel basé sur le prix de vente lors de la transaction. Ainsi, afin d’obtenir ce certificat, le contribuable doit remplir le formulaire 8288-B et le faire parvenir à l’IRS avant la transaction afin de prouver que le revenu sera imposé à moins de 15%. Les autorités fiscales émettront ensuite une exemption de retenues à l’intérieur de 90 jours suivant la réception de l’application.
Lorsque les Canadiens vendent leur propriété américaine, ces derniers sont dans l’obligation de remplir une déclaration d’impôt sur le revenu américain, formulaire 1040NR, afin de déclarer leurs gains ou pertes générés par la vente et bien entendu, payer l’impôt sur le gain en capital américain si gain il y a. Toute retenue d’impôt appliquée au moment de la vente peut être utilisé comme crédit sur tout impôt américain dû.
Il est important de noter que toute déclaration d’impôt sur le revenu américain doit être remplie avant le 15 Juin de l’année suivant celle de la vente. Encore une fois, un impôt d’état pourrait être appliqué sur tout gain en capital.
En conclusion, les Canadiens sont assujettis à l’impôt américain sur leur revenu de location et potentiellement lors de la vente de leur propriété. Ne pas tenir compte des règles d’imposition américaines peut entrainer de graves conséquences financières. Il est donc important que les Canadiens suivent les bons procédés lorsqu’en possession d’une propriété aux États-Unis
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